~葉泓憲/羅卉羚-21世紀不動產林口捷運站前加盟店的部落格~

2018全國公告地價及公告土地現值出爐！內政部統計，全國公告地價評定調降3.62％，這是自1991年統計以來，27年來首次調降；全國公告土地現值也調降0.83％，是2003年以來首跌，15年來首見「雙跌」，六都也無法倖免，公告土地現值也全面下跌。

　這次公告地價調整，新竹縣調升25.63％最多，宜蘭縣受農地興建農舍風波影調降42.41％最為明顯。全國地王仍為台北101大樓，2018年公告土地現值將達每平方公尺174.1萬元，每坪約576萬元。

　依據內政部歷年公告地價調幅資料，從1991年起，歷年來最大調漲幅度出現在2016年調漲30.54％，從來沒有出現過跌幅，2018年調降3.62％，是首次出現負數；而歷年公告土地現值調幅極少出現負數，上次出現負數是在2003年，調降0.24％，而2018年統計的雙跌，可說是2003年以來首見。

　內政部指出，2018年公告地價調整，除新竹縣及宜蘭縣變動幅度較大外，其餘縣市均微幅變動。

　公告土地現值部分，根據內政部統計，明年與今年相比，各地方政府普遍隨當地一般正常交易價格變動情形調整，以新竹縣（6.28％）及嘉義市（6.10％）調幅較大；直轄市部分，6都呈現下跌 ，全國平均調降0.83％。調整後公告土地現值占一般正常交易價格全國平均比例由90.76％提升至91.31％，僅澎湖縣、新竹市及金門縣3個縣市未達9成。

https://news.housefun.com.tw/news/article/120011182646.html

好房網News記者李冠霖／整理報導 2017年剩下不到15天，明年將迎接嶄新的狗年，民眾對於明年的房價依舊看跌不看漲，有47%消費者看跌2018第一季房市，但目前連六季收斂，顯示房價盤整緩跌趨勢持續。 永慶2018Q1季報。（好房網News記者陳韋帆／攝影） 根據永慶房產集團2018Q1網路會員調查，全台看跌明年第一季房市比例，減少5個百分點至47%，若再觀察七大都會區對於明年第一季房價的看法，發現雙北市看跌比例雖逐漸收窄，但仍超過五成，顯示消費者對價格修正還有期待。其餘五都看跌比例均不到五成，對未來房市看法維持平至小幅看跌為主。 民眾對未來一季(1-3月)房價看法。（永慶房屋提供） 永慶房產集團業管部經理謝志傑分析：全球經濟同步復甦，經濟表現穩健，出口連十四紅、股市破萬點最長紀錄，讓民眾消費信心增，購屋意願提升，加上房價在歷經三年的修正後，大幅修正的狀況已不復見，由急跌期進入緩跌階段，雖整體而言仍小幅看跌，但看跌比重已連六季收斂，印證目前市場盤整緩跌的格局不變。

新推案量體多過7-11店家數，表現最劇烈的區塊，在高雄市仁武區，銷售中心建案共計59案，是7-11店家數近2.7倍；另外，桃園市觀音區，新建案推案件數，是7-11店家數近2倍，位居全台第2。雙北市則以林口區，建案密集度高過7-11最多，約近1倍。
 
數字科技（5287）旗下591新建案統計全台各行政區在售建案數量，並與同區便利商店龍頭7-11店數相比，北中南均有區域建案數超越店數。

其中，高雄市仁武區共有59筆建案，對比區內16間7-11，高出2.69倍。該區推案以透天居多，總價落在2000~3000萬元間，區域業者表示，總價較高者，銷況較停滯。區中如生活機能較好的仁雄商圈，則有不少大樓案，開價多落在1字頭。
 
桃園市觀音區在售建案共計46件，高出7-11總店數16店，約 1.88倍。數字科技(591房屋)副理游儲宇認為，該區多為電梯公寓產品，總價落在500萬元內，低總價加上有工業區買方人口支撐，建案銷況平順，建商進場推案意願高。

新北市林口區，則因有林口新市鎮發展，推案量維持高檔，游儲宇表示，該區近年來因發展完整，機能陸續到位，建商鎖定自住客積極推案，使推案件數高於象徵民生機能的便利店許多。（詹宜軒／台北報導）

好房網News記者蔡孟穎／整理報導 「林口、淡水、三峽」常被網友戲稱是新北市三大鬼城，但說到空屋、餘屋問題最嚴重的地區，早就大洗牌，最新統計，賣壓最沉重的地區其實是「淡水、新莊、板橋」！ 據最新統計，新北市淡水區為全台新建餘屋最多地區。淡海新市鎮房市情景圖（好房網News記者陳韋帆／攝影） 還在林三淡？根據營建署公布的最新新建餘屋量統計，全國餘屋高達7.3萬宅，創下歷史新高，六都中又以新北市超過1.4萬宅，賣壓最為嚴重，較前一年增加2042宅，年增16.3%。 進一步細看誰是新北房價拖油瓶，新北待售餘屋量第一名為淡水，達2529宅最多，第二名是新莊，有1750宅，第三名則是板橋，有1500宅，其次依序三重、五股、汐止的新建餘屋量也累積逾千戶。 推案量大，中古屋屋主也投降，永慶房產集團統計網路待售量發現，中古屋市場受預售新屋破盤搶市衝擊，拋售潮已經浮現，而新北屋主讓價意願最高的地區，以新莊增幅10.7%居冠，其次板橋成長9.9%，以今年和2016年7~10月電梯住宅單價相比，新舊屋價差達18.7%、6%，不見房價倒掛，中古屋屋主已降價和新屋拚了。 台灣經濟研究院副研究員劉佩真指出，全台房屋銷售自2014年起大幅下滑。戴德梁行總經理顏炳立分析，今年交易量截至目前仍不到30萬戶，顯示整體房價還會持續緩跌，已經不屬於追價的市場，未來賣方讓價能不能親民到自住型購屋族的甜蜜點，是決定市場否能打底的重要依據。

 

好房網News記者鍾釗榛／整理報導 買房首要考慮的就是總價，卻很多人對於花了總價能買到什麼卻一知半解，尤其花錢買的停車位是哪種類型非常重要，別以為花了錢就是自己的，目前多數車位是不能自由買賣的，所以買房子之前，認識車位便成為很重要的一門課題。 目前法規把停車位分成三種，「法定停車位」、「增設停車位」以及「獎勵停車位」，這三種停車位的屬性不同，因此在買賣交易上各有不同的規範。（好房網News記者鍾釗榛／攝影） 車位分成三種類型，最常見的就屬「法定停車位」，「法定停車位」是建商建造時依照樓地板面積所規劃的停車位，這種停車位是有產權的，問題在於沒有獨立權狀，不能與建築物分開買賣，而買賣的對象僅限同社區住戶，也就是說買房子時所附帶的車位雖然也要花錢，但是想要將車位單獨出售是無法賣給外人的，所以這種停車位只能以公設的形式登記在權狀中，沒辦法作為主建築物登記，社區大樓多數停車位都是屬於「法定停車位」。 「增設停車位」的數量少很多，卻是較受歡迎的車位種類，「法定停車位」是建商自行增設的停車位，這種停車位較為特別，能夠以公設登記也可以採獨立產權的方式登記。獨立產權登記是有規範的，就是「增設停車位」與「法定停車位」在構造上與使用上各具獨立性，意思就是「增設停車位」若擁有獨立的區域與獨立的出入口，還要取得「防空避難室所在地址」，這樣就能登記為主建築單獨出售，且對象不限定是同社區住戶，這種能夠獨立出售的車位格外搶手，甚至被作為炒作的標的。 第三種就是「獎勵停車位」，是建商用於換取獎勵容積而來，因為大都會停車位需求增加，政府為了都市發展以增加樓地板面積做為獎勵，使建商設置獎勵停車位，原意在於能夠提供給公眾停車，解決停車位不足的問題，這也就是為何某些豪宅的停車場，部分車位是對外開放供臨時停車之用。 而「獎勵停車位」有獨立的空間與出入口，就可登記為主建築物單獨轉移，若是與「法定停車位」在同一空間就屬於公設。由於「獎勵停車位」依照規定是必須要給公眾使用，買賣時也需要告知買方，但是買下「獎勵停車位」的所有權人也算是公眾，所以所有權人也可以自行使用。

 

好房網News記者蔡孟穎／整理報導 在高房價的狀態下，還要花錢買用不到的公設，是許多購屋族難以接受的痛，但在罵公設比太高的同時，你知道公設比的數字是怎麼來的嗎？其實很多設施是不是公設，你都搞錯了！ 建築師分享公設比計算方式（圖／翻攝自臉書張俊哲建築師） 公設比應該蓋多少？其實建築法規中，按照建蔽率、大樓高度都有不同規定，樓層越高，公設比就越高，不過，在質疑公設比太高前，你知道哪裡算公設嗎？除了以「住戶共用空間」為界定，「有沒有屋頂」也是計入標準，像是中庭露天花園、露天游泳池就不算在內，而除此之外，室內游泳池、健身房、圖書館等公共設施，全都算在大公內，「機車停車位」也是公設。 公設比灌水，魔鬼細節多藏在地下室！房產專家Sway表示，一般而言，平面停車位為8到15坪，機械則為5到8坪，若登記的車位坪數過小，很可能是車道被灌入到公設中，被扒了兩層皮。 公設比多少才合理？建築師張俊哲在臉書上分享計算公式，在汽機車停車位不算進總面積的情況下，「(大公+小公)÷(主建築物面積+陽台+雨遮)X100%=合理公設比」，7樓以下的建築物公設比應小於15%，7~12樓應小於20%，12樓以上應小於25%，才算是合理。

原文網址: 合理公設比怎麼算？建築師分享破解公式 | 好房網News | 關心您住居的房地產新聞 https://news.housefun.com.tw/news/article/158090168415.html

好房網News記者廖庭毅／整理報導 雖然桃園機捷先前被稱是史上最慘的捷運通車行情，但其中有林口一支獨秀，繳出亮眼表現，不但房價逆勢抗跌，位在林口的三井Outlet商圈，店面交易量擠近全台商圈前5，交易總價更是新北唯一超過8千萬的地區。 林口店面交易市場於機捷沿線中，一支獨秀。（好房網News記者 陳韋帆／攝影） 永慶房產集團統計，全台商圈店面成交總價達8千萬的10筆交易紀錄，其中一筆交易落在林口三井Outlet商圈，也是新北市唯一店面交易總價達8千萬的交易，永慶不動產林口站前加盟店店長陳明勇指出，該筆8千萬元店面是去年搶在林口三井Outlet開幕前先卡位，看準林口三井Outlet進駐和桃捷通車加乘，而當時周邊店面行情僅在6至7千萬元。 此外，林口三井Outlet商圈以15件的店面交易量擠身排名前5，據蘋果日報報導，群益房屋謝志傑認為，桃園捷運的開通，帶來大量的國內外旅客到訪，刺激了當地的店面交易。 機場捷運通車半年，據中時報導，除了林口站房價持平，其他站區不是交易冷清就是持續下跌，被稱最悲情的捷運通車行情，永慶房產集團業管部資深經理謝志傑表示，過去捷運被視為房市萬靈丹，但現況已不再擁有絕對優勢。 依據永慶房屋的行情統計，今年截至4月，沿線11個主要房市站區中，僅林口站每坪均價25.8萬元和去年持平，其他站都跌，而該區公寓平均每坪19.3萬的成交價，更是比去年同期上漲15.4%。

原文網址: 一支獨秀　林口三井Outlet店面交易夯 | 好房網News | 關心您住居的房地產新聞 https://news.housefun.com.tw/news/article/368181168699.html

好房網News記者蔡孟穎／整理報導 高房價惹民怨，到底打不打房，繼行政院長林全先前表示要「按兵不動」，中央對房市政策有了新方向，目標是讓房地產變成台灣的火車頭產業，而前瞻基礎建設又再度成為關鍵。 內政部次長花敬群表示，看好前瞻軌道建設，帶動二三線城市發展（好房網News記者陳韋帆／攝影） 房價該不該打？民意和產業經濟的兩邊壓力下，內政部次長花敬群26日在2017年不動產高峰論壇中表示，「政府並不打房」，相反的還要找到房地產希望，變成火車頭產業，並認為前瞻計畫的軌道建設，會讓投資契機浮現，帶動二、三線城市發展，提供更優質的生活環境。 只是中央看好前瞻帶動房市發展，可讓民眾很擔心，根據國泰金控公布的7月國民經濟信心調查結果指出，有72.1%的民眾認為現在不是買房的適當時機，買不起，也看衰房市，而賣方也有60.7%認為現在不適合賣房，兩方都看不見房市的未來，網友也表示，過去30年來，房價漲時打房、下跌時救房價，現在出手救房市，表示房價還沒跌完。 想靠前瞻軌道拉房市，天時地利不動產顧問公司總經理張欣民在《好房網雜誌》中表示，這波景氣下滑，過去不敗的捷運宅已備受考驗，會相對抗跌、不怕賣不掉，是因為有通勤優勢，但如果是運量低的軌道，如機捷、中捷、高捷等，「搭乘人數不多」、「網絡建置也未齊全」，就沒辦法有台北捷運的抗跌性。

原文網址: 「政府不打房」　花敬群：房市要當經濟火車頭 | 好房網News | 關心您住居的房地產新聞 https://news.housefun.com.tw/news/article/189355168505.html

新北市政府地政局於日昨兩天假林口區麗園國小舉行四場林口工一市地重劃區範圍勘選座談會，會中除說明重劃內容及辦理期程外，並聽取土地所有權人意見，於詳細說明及充分溝通後圓滿完成。

新北市政府地政局表示，本次座談會主要係就一○六年七月十八日第九○三次都市計畫委員會審定之都市計畫草案內容向民眾說明相關重劃事項。本重劃區依都市計畫草案內容規劃之其開發範圍東以文化北路二段為界，西至保護區及綠地為界，南以綠地及新北特殊教育學校為界，北以保護區為界，總面積一○七‧九三公頃。本區為因應未來生技新興產業發展，將以高科技、策略性及醫療養生美容產業為開發主軸，並利用鄰近機場捷運A九站、桃園國際機場、中山高速公路的區位優勢降低運輸成本並發展倉儲物流等相關產業。

新北市政府地政局進一步表示，本重劃區刻正進行地上物查估、工程規劃設計等相關作業，預計於明年公告重劃計畫書，重劃完成後，區內地主能取得可建築土地，可享受環境品質提升、優質公設服務機能等開發效益。

房地合一上路後，由於以不動產贈與方式移轉財產，日後子女出售會被課重稅，去年全國建物贈與棟數大減逾二成，今年又有回升趨勢。業者說，除了遺贈稅率調升因素外，市場盛傳自用重購退稅可破解重稅也是主因。

高源不動產估價師事務所所長陳碧源表示，受贈房子出售，另買自用住宅辦理重購退稅，可拿回已繳的房地合一所得稅，不過辦理重購退稅的房子，五年內必須自住，不能買賣，不能營業，也不能出租，以此避稅仍須付出相當代價。

買房子贈與子女，贈與金額用公告現值申報，可省下大筆贈與稅，過去風行一時，但去年房地合一稅上路後，子女出售受贈房子，需以出售價格，減去當時申報的公告現值來計算獲利報稅，比起用現金贈與，稅額多要高出一倍以上。

去年全國不動產贈與較前年大減約二成五、1.4萬棟。今年出現變化，前五月總計1.97萬棟，相較去年同期增加近一成。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示，今年5月贈與稅率從10%調升到最高20%，不少富人提前將住宅贈與子女，是贈與件數增加原因之一，另外今年市場流傳贈與售屋重稅有破解之道，讓很多富爸爸又開始熱衷不動產贈與節稅。

她說，市場流傳的破解方式是，只要在受贈房子賣出前後兩年內，再買一間房子，然後辦理自用住宅重購退稅，就可拿回已繳的房地合一稅，經過如此漂白，新買的房子未來再出售，就不用擔心有重稅問題。

陳碧源表示，由於現行稅制，以不動產贈與節稅，日後有加倍奉還的問題，現在地政士受理這類委託，都會主動告知委託人未必划算，甚至要求委託人填寫切結書，以避免日後糾紛。

他說，用自用住宅重購退稅雖可解套，但辦理重購退稅，賣出的房子在出售前一年必須符合自住條件，買進的新屋要綁五年不能出售、出租或作任何營業使用，連遷戶籍或夫妻間贈與都不允許，一旦被查出移轉或變更用途，就會被追繳原扣抵或退還稅額。

陳碧源說，國稅局通常會等到案例累積到一定件數後，再列為重點稽查，如果房子轉給子女，未來幾年都用來自住，不另作使用，可考慮這種方式，如果著眼投資則不適合，被查到不符合自用，將是白忙一場。

據住展雜誌統計新北市近三年來房價表現，房價跌褔最高的行政區包括板橋、五股、土城、新莊與淡水，僅有林口、樹林與八里房價逆勢上揚。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，房價跌幅大的區域幾乎都是有感讓利建案密集的行政區，顯示在降價案帶頭下，已對區域房價造成破壞力。

近年房價跌幅較大的區域，與讓利建案帶頭殺息息相關。板橋價格戰的導火線在江翠北側，重劃區新建案價格比中古屋還低；五股則是洲子洋重劃區建案直殺至2字頭。

土城讓利第一槍是「大同莊園」，現在由重劃區建案接棒；新莊頭前與副都心重劃區、下新莊都出現讓利建案，只剩舊市區倖免。

淡水則是由推案量體大的寶佳機構建設領頭殺，使得其他的建商不得不跟進。

現在讓利案遍地開花，特定建商的讓利案更帶動周邊價格下殺，何世昌表示，部分建案讓利案卻撼動不了周邊的房價，關鍵在於讓利幅度高低，以及率先降價的建商待售量多寡。大致上來說，大坪數房型因為總價高、客源相對少，讓利幅度較高，但小坪數讓利幅度就很有限，有的甚至創新高，差距十分懸殊。

何世昌指出，新北市近期因讓利普遍，成交狀況大幅好轉，讓利拚買氣的策略算獲得成功。預期未來新北房價仍有修正空間，下半年買方還會有撿便宜的機會。

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台北市議會法規會昨（21）日審查台北市房屋稅徵收自治條例修正案，北市府擬鬆綁建商「囤房稅」，一年內待銷房屋囤房稅率從3.6%降為2%，法規會決定再放寬，改為三年內未售出的待銷房屋，稅率降為1.5%。

不過市府希望保留彈性，亦即未來房市若好轉，1.5%稅率的年限可縮短為一年或兩年。

另外，議員也同意市府提出的勞工住宅、BOT學生宿舍、市有住宅等房屋稅都降為1.5%，而因繼承、共同持有的房屋，稅率則為2.4%。新的修正案最快下周可提交市議會進行二讀，若可於6月30日前完成三讀，新稅率將於7月1日開始實施。

據指出，先前為因應囤房問題，北市府提出囤房稅，修正「台北市房屋稅徵收自治條例」，依條例訂定房屋稅差別費率，自住房屋三戶以內全國適用稅率1.2%，逾三戶的房屋若座落在北市，第一、二戶房屋稅提高為2.4%，第三戶（含）以上房屋稅，每戶房屋稅率3.6%。建商一年內未售出的房屋，超過三戶都課徵3.6%。

市府「囤房稅」實施後，不少建商認為不合理，強調這是銷售中的房屋，並非囤房，而且近兩年房市不佳，很多成屋三年也賣不掉，經多方陳情，柯市府認同這個說法，兩年前提案修自治條例，決定依起造人持有待銷的住家房屋，於起課房屋稅一年內未售出者，房屋稅降為2%。

但昨天有多位議員認為，北市府自己的房屋沒賣出去，都只課徵1.5%的房屋稅（指美河市的聯開宅），為何對建商的房屋要課2%，顯不公平，尤其現在房地產確實不景氣，建商手中成屋賣不出去，並不是不願意賣，稅率應該比照市府持有的房屋。

北市財政局局長陳志銘表示，經熱烈討論，雙方達成共識，也就是未售出的待銷房屋三年內的房屋稅率都降為1.5%，但市府希望保留一點彈性，未來房地產景氣轉好的時候，可以縮短時限為一至兩年。

 

存貨≠囤貨 業者要公平

北市府調降囤房稅，不動產開發商業同業公會全國聯合會秘書長于俊明昨（21）日表示，感受到北市府正視不合理稅制的善意，不過，稅法修正過後仍有三年門檻，三年一過建商手中的存貨仍會被課3.6%重稅，由於建商手中的房屋是存貨，並非囤房，希望此部分能有機會做調整。

于俊明強調，國內經濟要活絡，房地產業扮演不可或缺的角色，起造人興建的房屋應屬商品存貨，不能和投資客囤房炒作劃上等號，相關課稅觀念和出發點必須要調整，才能解決稅制不合理的根本問題。

建商指出，開發商買地、開發、出售等過程，屬於營利行為，既然是營業行為就會出現商品存貨的問題，若以此對建商賣不出去的房子課徵囤房稅，顯然不合理，依此類推，賣不出去的鋼鐵、鹽、糖等商品，是否也要課徵囤鋼鐵稅、囤鹽稅或是囤糖稅？

于俊明表示，肯定政府願意調降三年之內未售房屋的稅率善意，不過，其中設了三年的門檻限制，對將房屋視為存貨的建商來說不甚公平，若三年後房屋仍賣不掉，還是會被課徵3.6%的房屋稅，並沒有解決問題。

新北市近年推出不少大型重畫區，有些被謔稱是鬼城，但房仲業調查，由於人口移入，加上區內新設國小多有特色，吸引家長購屋設籍，不少成為額滿明星小學，學區房價也高人一等。

國小新生本(6)月報到，信義房屋統計新北市教育局今年度額滿小學，全市共12所，多達7所位於林口、三峽北大、淡海新市鎮等三大新興重畫區，比2016年又多了一所。

林口特定區共有三所額滿小學，除了南勢國小為老學校外，麗林國小、頭湖國小都是重畫之後新設國小，麗林成立較早，設校至今約20年，由於設備較新，教學活潑，很早就是新北明星國小。

根據信義房屋統計麗林國小周邊700公尺內房價，過去一年逆勢上揚，均價從2015年一坪27.7萬元，2016年上升到33.3萬元，漲幅近二成。

和林口區房價一坪23.5萬相比，麗林國小一帶也高出四成、一坪貴了近10萬元。

林口頭湖國小於2011年完工招生，這所小學強調健康永續、校舍建築極具特色，加上教學風評頗佳，這幾年新生人數都大爆滿，過去一年房價也微幅上漲，一樣高於林口區平均房價。

三峽北大特區也有三所額滿小學，包括桃子腳國小、北大國小及龍埔國小，都是近年新設小學，北大國小去年才開始招生，三校近一年房價也都展現抗跌，並高於行政區行情。

其中，北大和龍埔國小行政區屬三峽區，三峽目前均價一坪約21萬，北大和龍埔國小學區房價目前一坪23~24萬元。

桃子腳國小則是屬樹林區，信義房屋三峽大雅店長李佳諭表示，桃子腳國小建築具特色，以人文關懷、美學教育著名，不少家長在小孩4、5歲時就先入籍卡位，學區相當搶手。

李佳諭表示，桃子腳學區一半屬三峽，一半屬樹林，學區內目前多為2房至4房的大樓型產品，2016年平均單價為25.4萬元，較樹林區高出4.5%，較三峽區高出約二成。

淡海新市鎮的額滿國小為新市國小，為新市鎮第一所小學，也是淡水區唯一額滿小學。這所小學也以綠建築、新式教學著稱，吸引有小孩的家長進住學區，去年房價略滑，但表現仍比新市鎮其他地區穩健。

信義房屋表示，近年房價修正，加上房地合一稅上路，學區設籍套房投資已明顯退燒，現在為學區而買房的人大都會實際入住，因此除了學區因素外，也都會考量生活機能和交通便利性，生活機能強加上好的路段，房價表現相對較佳。

不動產贈與節稅效果降低後，愈來愈多人選擇繼承方式把房子留給子女，刻意操作繼承節稅，帶動房屋繼承件數頻創新高。估價師表示，未來子女售屋，稅額可能十倍奉還。

利用公告現值、市價落差，買房子送子女省贈與稅，原是富人最愛的財產移轉節稅方式，實價登錄、房地合一稅上路後，贈與節稅優勢不再，建物贈與件數也在去年大減1.4萬多棟，今年前四月持續減少。

反觀繼承件數，去年達5.17萬棟，創歷史新高，今年前四月1.67萬棟，又較去年同期多出約500棟。

 

高源不動產估價師事務所所長陳碧源表示，不動產繼承棟數近年快速增加，除了人口老化因素，贈與節稅效果降低，很多人對名下房子不再事先處分、安排，也是主因。

他說，繼承的房子，如果有房貸，遺產稅計算時需扣掉，有人生前將名下房子高額貸款、或用現金以高額貸款買房，再把房子留給子女，以節省遺產稅，甚至免繳遺產稅。但未來只要子女賣屋，就會面臨高額利得稅，不只是加倍奉還，而是十倍、二十倍奉還。

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舉例來說，富人用1500萬現金、貸款七成，買一間市價5000萬元、公告現值2000萬元房子，留給子女繼承，由於貸款3500萬元，高於公告現值2000萬，繼承時不用繳遺產稅。

未來小孩同樣以5000萬出售，由於取得成本以公告現值計算，等於獲利3000萬，以持有2年到10年房地合一稅20%來算，需交稅600萬，如果子女無力負擔3500萬房貸，繼承後一年內出售，稅率45%，稅額高達1350萬元。

如果富人當初單純把1500萬現金留給小孩，扣掉繼承1200萬免稅額，只要交30萬遺產稅。

如將名下市價5000萬元、公告現值2000萬的房子，另向銀行高額貸款，可省下約380萬元遺產稅，但未來子女十年內出售，還是得面臨600萬到1350萬的房地合一稅。

陳碧源表示，故意將名下已有房子拿去高額貸款，逃避遺產稅，國稅局會查金流，未必會同意，但如果老人家名下閒置房子貸款金額高於公告現值，建議提前處分，換成現金留給子女，對子女反而比較有利。

【詹宜軒╱台北報導】建商跨行休閒產業，今年多家建商不但確定投入飯店業，目標也更加明確。昨日舉辦股東會的亞昕國際，動向最為明確，與福朋喜來登合作的林口飯店案，今年底將試營運，而皇翔士林官邸案，也緊接在明年初開張，興富發更一口氣擘劃4個飯店案。

亞昕國際昨舉辦股東會，董事長姚連地(上圖)透露，與福朋喜來登合作的林口飯店案，今年底將試營運。林琨凱攝

為度過景氣寒冬，不少建商私下透露，投入具穩定收益性的商用不動產經營，是迫於無奈。但藉此擴大事業版圖，人稱「林口王」的亞昕董座姚連地，卻有不同看法：「我將住宅視為重資產，商場、飯店等視為輕資產，目前它們所能貢獻母公司的收益雖小，但未來都具有可獨當一面、推上資本市場的潛力。」 

幽默行政效率不好

對此，亞昕與福朋喜來登合作的林口飯店案，在歷經多年的籌備、興建，預計在年底試營運，由姚連地千金姚念伶主導，約為165間房的規模，還包含2間餐廳。姚連地說，下個飯店即是位於馬來西亞麻六甲的開發案，同樣與福朋喜來登攜手，「不排除還有第3、第4家，但還在尋覓合適的地點。」
提及對今年房市的看法，姚幽默回應：「我可以贊同郭台銘的話，台灣政府行政效率真的不好。房地產要好，政府最大的幫忙，就是不要再有政策。」而該公司今年預計開啟馬來西亞麻六甲計劃，台灣部分，推案包括江翠北側重劃區、林口新市鎮，案量達100億元。 

大陸建設攜手寒舍

皇翔在台北市士林官邸的地上權案，與國際連鎖飯店品牌萬豪酒店（Marriott Hotel）簽訂合作契約，規模約150間房，確定在明年Q1開幕。另外，台汽北站土地，合作對象同為萬豪，加上忠孝東路、臨沂街口約400坪土地，與日本藤田觀光旗下的品牌格拉斯麗（Hotel Gracery）簽約，皆尚未動工。
興富發董事長鄭志隆日前於股東會後透露，將在新北市金山區、台南市、高雄市分別成立新飯店，另外總裁鄭欽天個人投資的台中市飯店案，確定與日本品牌大倉久和合作，金山區、高雄區則與國際品牌飯店洽談中，對象未定。
大陸建設於台北市松江、南京東路口的亞洲信託大樓都更案，重新規劃為地上24樓建物，1~9樓預計作為飯店使用，規劃108間房、確定出租予寒舍集團，租期20年，預計2019年Q4取得使照後3個月，對外營業。 

實價登錄上路滿5年，內政部擬翻修相關法規，最大改變是房屋資料識別化，未來將不再是區段式、去識別化的資訊，而是明確的「幾號幾樓」門牌。此外，現行規定房屋移轉登記後30天內申報，但不少民眾因忘記申報，遭開罰3至15萬元，未來將改為移轉併同登錄，省去民眾擔憂。

為讓市場機制更透明健全，內政部規畫實價登錄修法方向，包含登記移轉與實價登錄同步、申報權利人由地政士改為買賣雙方，除即時反映市況，也能提升價格正確性。

移轉與實價登錄同步

在預售屋部分，目前規畫修法重點，是將申報期限大幅縮短為簽訂預售屋買賣契約書後30日內辦理，並將起造人或建築業者自行銷售預售屋部分全面納入實價登錄範圍，以促進預售屋交易資訊更即時透明。

因應國人習慣，實價登錄過去並未直接公布門牌，採取區段化、去識別化資訊，但未來擬直接公布。地政司司長王靚秀說，民眾多認為房屋交易具私密性，「若被發現房子買貴，或賣太便宜，會覺得丟臉。」不喜歡買賣攤在陽光下。

確實建立不動產履歷

王靚秀說，其實房屋移轉並不涉及個資，且就算只公布區段，交易市場也會猜測是哪棟房屋的交易價，因此參考國外案例，乾脆直接公布。內政部並將建立「不動產履歷」，讓市場能明確知道房屋的歷次交易價格，明確公布實價登錄門牌只是第一步。

針對虛報交易價格問題，內政部目前還無法追查資金流向，未來將主動擴張調查權，並與財政單位、縣市府合作抽查。王舉例，比如實際交易價格是1000萬元，民眾卻虛報至1600萬元，除了現行的地價查核外，未來將要求申報人出具契約書、付款文件，避免謊報。

實價登錄涉及法規包含《平均地權條例》、《地政士法》、《不動產經紀業管理條例》及《不動產成交案件實際資訊申報登錄及查詢收費辦法》。王靚秀表示，目前法案還在研擬階段，預計半年後才會提報行政院院會，期間會再與社會各界溝通。

(中國時報)

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】財政部表示，該部2017年6月7日發布解釋令，明確規範個人購屋(含法拍屋)或將持有之土地建屋(含拆除改建房屋及與營業人合建分屋)並銷售之營業稅課徵規定。
 
財政部說明，個人購買房屋或標購法拍屋並銷售者，依該部2006年12月29日台財稅字第09504564000號令(以下簡稱2006年令)，除外觀具有營業人之形式要件外，稽徵機關係以是否構成「以營利為目的」作為課徵營業稅準據，惟該要件係屬不確定法律概念，稽徵機關查核個案時，常遭質疑裁量基準不一，致生爭訟。
 
此外，個人將持有土地建屋、拆除改建房屋或與營業人合建分屋並銷售，依財政部1992年1月31日台財稅第811657956號函、1992年4月13日台財稅第811663182號函(該二函以下簡稱81年函)、1995年3月22日台財稅第841601122號函(以下簡稱1995年函)及2015年1月28日台財稅字第10304605550號令(以下簡稱2015年令)規定，係以「土地持有期間」、「房屋使用狀態」及「房屋銷售情形」等要件，作為徵免營業稅準據，並未探究該個人是否以營利為目的，且近年來迭有發生個人建屋或與營業人合建分屋後，僅出售分得1戶房屋，因未符免課徵營業稅要件，遭稽徵機關補稅裁罰，與稅法對於個人從事營利行為始課徵營業稅意旨有間。
 
財政部進一步說明，為澈底解決前開個人售屋課徵營業稅爭議，該部蒐集近年來相關法院判決等司法實務見解，並參酌相關法規後，重新規範個人售屋之營業稅課徵規定，本次發布新令重點摘述如下：
 
一、個人購屋(含法拍屋)或將持有之土地建屋(含拆除改建房屋及與營業人合建分屋)並銷售，如符合下列要件之一者，自本令發布日起，應依法課徵營業稅。
(一)設有固定營業場所(除有形營業場所，亦包含設置網站或加入拍賣網站等)。
(二)具備營業牌號(不論是否已依法辦理稅籍登記)。
(三)經查有僱用員工協助處理房屋銷售事宜。
(四)具有經常性或持續性銷售房屋行為。但房屋取得後逾6年始銷售，或建屋前土地持有10年以上者，不在此限。
 
二、個人將所持有之土地以權利變換方式參與都市更新，嗣後銷售分得之房屋者，其營業稅之課徵應依前開規定辦理。
 
三、個人提供土地與營業人合建分成及合建分售，如僅出售土地，免辦理稅籍登記。
 
四、廢止財政部1992年函、1995年函、2006年令及2015年令。
 
財政部已函請各地區國稅局查核個人售屋案件時，應確實依上開課稅規定，就其交易頻率及數量等情綜合判斷後妥處，不得逕將每年度銷售達6戶以上者，一律認屬應課徵營業稅之範疇，以符營業稅立法意旨，並維護租稅公平。

青年房貸 買屋圓夢
年輕世代要買房，若懂得創造自身完美貸款條件，成數、利率都好談，政府祭優惠貸款，助攻保送首購族，有殼蝸牛不是夢。
採訪╱畢務潔

【畢務潔╱台北報導】首購族注意！房貸一背2、30年，該如何減輕？不妨利用政府的「青年安心成家購屋貸款」（簡稱：青安），利率1.44%起，最長可貸30年，也能申請「自購住宅貸款利息補貼」，最高250萬元可適用1.137%優惠利率，7月即將開放申請，民間銀行亦有不少首購型優惠貸款，貨比三家不吃虧。 

首購族不妨利用政府推行的「青年安心成家購屋貸款」及7月即將可申請的「自購住宅貸款利息補貼」，來減輕房貸負荷。 
范厚民攝

買下人生的第1棟房子，房貸產品要怎麼挑才能最精打細算，政府為鼓勵首購族群買屋，推出「青安」專案，去年財政部宣布申請延長至2018年底，根據國庫署統計資料顯示，從2010年開辦至今，截至4月底已累積23萬1664戶申請成功，撥貸佔比達95.41%。 

部分民間銀行也鎖定首購族推出優惠房貸。

青安最高可貸800萬

「青安」是由台灣銀行、台灣中小企銀等8家公股銀行承貸，台企銀個經部經理黃榮彬表示，只要年齡在20歲以上，且借款人與其配偶及未成年子女皆無自有住宅者均可申請，利率最低1.44%起，還款年限可到30年。但須注意最高可貸金額為800萬元、成數最高8成，貸款標的須為申請日前6個月起所購置之住宅。
首購族還能活用其它政策性房貸，像是搭配內政部「自購住宅貸款利息補貼」，每年7~8月開放申請，除低收入、被家暴者可適用0.562%優惠利率外，其餘一般申貸人也能申請優惠利率1.137%，金額最高250萬元。
除政策性貸款外，不少銀行也針對名下無不動產的首購族推出優惠房貸，彰化銀行「首購宅急貸」採浮動計息1.67%起，國泰世華銀行的「青年成家貸優惠房屋貸款」利率1.44%起，最高800萬元，寬限期30年，中國信託則推出「購屋自住優惠房貸」，貸款成數最高達8.5成，還款年限30年，採機動計息1.7%起。 

可選固定或機動利率

信義房屋地政士聯合事務所專案經理林以德提醒，申請「青安」專案須注意利率計算方式為固定或機動利率，一旦選定不可更改，未來也不能轉增貸，若申貸金額超過800萬元限額，可搭配銀行的其他優惠型房貸。
另外申貸人的財產狀況很重要，林以德補充，「青安」或是民營銀行的首購型優惠房貸，各家銀行對名下無不動產定義不同，部分銀行若持有房產但無房貸亦可使用優惠貸款，利率計算方式多以浮動為主，現雖是低利時代，但未來升息的話，利率不一定划算，可到時再轉貸。 

【詹宜軒╱台北報導】回溫路迢迢，市調業者統計5月北台灣新案市場風向燈號指出，雖然呈現近年少見連3月象徵衰退注意的黃藍燈，但來客數帶頭量縮，推案量、成交組數皆出現滑落，總評分標準臨界象徵谷底衰退的藍燈。

5月北台灣新案因議價空間縮小，來客組數較上月略降、成交則維持平盤，驚險未落谷底藍燈。林琨凱攝

回顧5月北台灣案場推案量體，預售推案較4月維持平盤、成屋推案則較4月略增。其中，成屋指標個案多集中在新北市中和區、三重區、新莊區、林口區，及桃園市中壢區、蘆竹區一帶，成屋新增戶數，創今年以來單月第2高。 
來人與成交狀況，5月來客組數較4月減逾1成多，成交組數也下滑、減幅約1成內，以新竹及宜蘭地區、基隆市人氣衰退較明顯。市況較佳的區域，則以桃園市中壢、蘆竹、南崁區、淡海新市鎮及中和區較突出。年後市況轉好的台北市中心，願意讓利的小宅或豪宅，仍可穩定銷售，亦有頂級產品傳出完銷。 

讓利仍可穩定

上月進場、位於中和區華夏科技大學旁的「達永沐夏」，坪數設定18~39坪，因主打首付僅10萬元起的策略奏效，專案經理黃瑋霖透露，每周來人約300組，目前18坪產品已售罄。
台北市銷售已達4年的民生東路「德運官鼎」，及敦化南路、市民大道口的「敦南樞苑」皆傳出近期已順利去化，新進場的松山區「勤耕延吉」，成交單價每坪約125萬元。 

短期難見攻高

海悅國際總經理王俊傑表示，目前潛銷簽約達5成，「除璞真建設品牌力，規劃30~68坪可靈活合併的格局，加上成交價較周邊行情讓利，全案有不錯成績。」
《住展》雜誌企研室經理何世昌指出，隨著部分建案陸續調降開價、部分建案調漲成交價，以及部分讓利案以趨近不二價方式銷售，使議價率持續收斂，「議價空間小，等同背離目前買方需求，導致人氣與買氣衰退。估計短期內房市恐怕還是會在低谷中緩行，暫時看不到攻高的機會。」 

價格仍是王道

天時地利不動產總經理張欣民認為，雖「讓利」殺手鐧使出至今已略顯疲乏，「但價格還是順銷王道，只要能抓住有急迫購屋需求的小眾市場，就能創造銷售率。此外，想要在這個時機玩不二價銷售，除非價格已拿大刀自砍過，否則議價空間限縮，恐會讓購屋客興趣缺缺。」