~葉泓憲/羅卉羚-21世紀不動產林口捷運站前加盟店的部落格~

台灣房市經歷戰後嬰兒潮創造的豐厚成長紅利逐漸消退，也剛告別熱錢、信用膨脹的投資狂潮，消費需求已然改變，市場要破浪而出，須面對五大障礙，找到新的轉型成長動力。

第一重障礙，從全台住宅類建照核發量來看，二○一三到二○一五年只剩平均十二萬，新增供給量比一九九二年歷史高點直接腰斬，去年更僅剩七點九萬。建商產能過剩的問題已然浮現。

第二重障礙是去年全台房產交易量廿四點五萬戶，為有統計以來新低。今年第一季台北市平均仲介每人成交只有○點六件，如果再扣除新屋交屋，以及實價登錄、交易平台興起後，「去中間人」成交比例大增，且海外投資糾紛頻傳，又讓度小月的生意成了燙手山芋。仲介業苦撐、僧多粥少的窘境愈形艱困。

第三重障礙是人口趨勢限制。若設定台灣首購需求在卅至四十歲的青壯年，這個年齡層在一九九五年開始出現房市的購買紅利，出現史無前例的三八○萬人，甚至在二○一四年有三九五萬人，然而之後年年下降，預估二○二○年只剩三三九萬人，短短六年少百分之十四。

中國大陸的丈母娘逼買房的現象，在台灣也不成氣候，因為民國百年結婚潮還有十六點五萬對，到去年整整少了一成，連剛性需求也軟著陸。

第四重障礙是家庭結構的改變。近十年全台家戶量雖然從七五一萬戶暴增到八五六戶，但增長最多的卻是一人家戶的百分之卅六，相對而言，四人以上家戶全面呈現衰退，市場產品供求失衡。

第五重障礙是高房價擠壓購屋需求，「以租代買」趁勢崛起。以房價所得比最高的台北市為例，實際上光信義區就有六百戶以上的社會住宅請照，等於一半的供給量大餅是在創造一個新的市場、文化，而且專法、平台、配套措施箭在弦上，勢必撼動目前購屋需求，首購市場首當其衝。